Un immeuble plus performant, sans déloger ses habitants

À Genève, le propriétaire d’un bâtiment chauffé déclare chaque année son indice de dépense de chaleur (IDC) à l’office cantonal de l’énergie. Au-dessus de 125 kWh/m²·an, un audit énergétique et des mesures d’amélioration sont exigés. Au-delà d’un seuil plus élevé, il faut rénover pour revenir sous 125. Ce seuil baisse bientôt. Il est de 222 kWh/m²·an jusqu’à fin 2026, puis de 180 dès le 1er janvier 2027. Nous coordonnons l’audit et les études, puis chiffrons les variantes pour décider.

Par l’état des lieux. Les devis viennent après. Le CECB, certificat énergétique cantonal des bâtiments, classe l’enveloppe et le bilan énergétique de A à G ; le CECB Plus y ajoute jusqu’à trois propositions de rénovation adaptées à vos objectifs et à votre budget. Il est établi par un expert certifié et devient obligatoire pour une demande de subvention du Programme Bâtiments dès 10 000 francs de contribution. Nous coordonnons ces études, puis faisons chiffrer les variantes retenues.

Cela dépend de l’état du bâtiment et de votre trésorerie. L’ordre, lui, compte toujours. Isoler l’enveloppe avant de remplacer le chauffage permet, par exemple, de dimensionner une installation plus petite. Une rénovation par étapes reste possible si elle suit un plan d’ensemble : c’est l’un des rôles du CECB Plus. Nous chiffrons chaque variante avec son retour sur investissement. L’objectif est un ensemble cohérent, pas une accumulation de mesures.

Le Programme Bâtiments de la Confédération et des cantons soutient l’isolation de l’enveloppe et le remplacement d’un chauffage fossile par une énergie renouvelable ; chaque canton fixe ses conditions. La règle à retenir : demander avant de commencer. À Genève, la demande doit parvenir à l’office cantonal de l’énergie au moins 14 jours avant le début des travaux ; dans le canton de Vaud, elle doit être acceptée avant. Le planning en tient compte.

En assemblée, selon le Code civil. Les travaux nécessaires au maintien de la valeur se décident à la majorité de tous les copropriétaires, pas seulement des présents. Les travaux utiles, qui augmentent la valeur ou le rendement, demandent en plus que cette majorité détienne plus de la moitié des parts. Un embellissement exige en principe l’unanimité. Nous préparons les variantes chiffrées soumises au vote, puis faisons le lien avec vos représentants pendant le chantier.

Deux lois cantonales s’ajoutent à l’autorisation de construire. À Genève, la LDTR soumet la rénovation de logements à autorisation et l’État y fixe les loyers maximaux après travaux, pour une durée limitée. Dans le canton de Vaud, la LPPPL soumet les rénovations d’importance de logements loués à autorisation dans les districts en pénurie ; les locataires sont informés au moins 40 jours avant le dépôt. Elles pèsent sur le rendement. Mieux vaut les vérifier dès l’étude de faisabilité.

Souvent, oui. À Lausanne, nous pilotons la rénovation d’un immeuble de 26 logements sans relogement des occupants ; à Genève, un autre immeuble a été rénové en deux phases de livraison pour ne déloger personne. Le droit du bail permet ces travaux s’ils peuvent raisonnablement être imposés aux locataires, qui peuvent en revanche demander une réduction de loyer pendant la gêne. L’information des occupants, par la gérance et par nous, compte donc autant que le phasage.